logo


Dr. Hayrullah Doğan
Yeminli Mali Müşavir
E. Hesap Uzmanı
DT Denetim Turkey
hdogan@denetimturkey.com

04.12.2017

Kat karşılığı inşaat işleri ülkemizde yaygın bir şekilde kullanılmaktadır.

Sözleşme ile belirlenen oranda (örneğin %50 ) arsa sahibi arsanın o kadarını müteahhide devretmekte, karşılığında ise kendisine kalan arsa payının üzerine daire, dükkan v.s. üst yapı yapılmasını istemektedir.

Yani sonuçta sözleşmenin tarafları arsa + üst yapı = konut veya işyerine sahip olmaktadır.

Arsa sahibinin %50 arsasını müteahhide teslim etmesinin karşılığında edinimi, kendine kalan arsa payına yapılan üst yapı olurken, müteahhit için arsa sahibine kalan arsa payına isabet eden kısma yaptığı inşaatın karşılığı edinimi ise kendisine kalan arsadır.

Diğer bir deyişle müteahhit arsa sahibinden arsanın %50 sini alıp karşılığında onun olan diğer parça olan %50 arsanın üzerine üst yapı yapmaktadır.

Müteahhidin maliyeti arsa sahibinin kendisine kalan arsanın üzerine inşa ettiği dükkan ve dairelere yaptığı harcamalardır.

Maliye bu tutarı bul ve üzerine bir de kar marjı koy, arsa sahibine bunu fatura et demektedir. Fatura edilen bu tutar  müteahhidin arsa sahibinden aldığı arsa payının maliyetidir.

Örnek: Arsa sahibi 10.000 m² arsasına 2 blok yapılmak üzere anlaşma yapmıştır. 1 bloğu kendisine 1 bloğu müteahhide kalacaktır.

Müteahhit bu 2 blok için 10 milyon TL harcamıştır.

Emsal bedeli uygulanması için VUK 267 çerçevesinde %10 da kar marjı ekleyerek

(5.000.000 + (5.000.000 x %10 )) = 5.500.000 TL faturayı arsa sahibi adına düzenleyecektir.

Karşılığında da gider pusulası veya fatura alacaktır.

Bu zamana kadar sistem bu şekilde oturmuş iken geçenlerde İstanbul vergi dairelerimizden biri tarafından hesaplamanın böyle olmaması gerektiği;

Kat karşılığı inşaatın müteahhide düşen arsanın maliyet hesabında, arsa sahibine teslim edilen dairelerde arsa bedellerini maliyete ilave etmemiz gerektiği belirtilmiştir. Bu tamamen yanlış ve yersizdir. Çünkü:

1. Müteahhide kalan arsaya karşılık müteahhidin tek maliyeti arsa sahibine kalan bölüme yaptığı üst yapı maliyetidir.

2. Arsa sahibine teslim edilen bölümün altında yer alan arsa zaten arsa sahibinindir ve hiçbir zaman müteahhidin olmamıştır.

3. Müteahhide ait olmayan bir arsanın fatura edilmesi ne maliyet muhasebesi, ne de vergi kanunlarına uygun değildir.

4. Zaten arsa sahibine ait olan bir arsanın yeniden arsa sahibine fatura edilmesi istenmektedir

5. Dolayısıyla inşaat firmasından kendisine ait olmayan arsa için fatura kesmesinin istenmesi o faturanın naylon fatura olmasının ötesine gitmeyecektir.

6. Bu nedenlerle müteahhide kalan arsanın maliyeti, arsa sahibine yapıp teslim ettiği üst yapıdan başka (ve maliyenin VUK 267 eklemesi) bir şey değildir.

7. Örnekte bu inşaatın toplam maliyeti 5.000.000 + 5.500.00 = 10.500.000 TL’dir.

Sonuç olarak; müteahhidin kendisine kalan arsa için katlandığı maliyet arsa sahibine kalan arsanın üzerine imalat yaptığı üst yapı bedeline VUK 267’nin uygulanması ile bulunan bedelden başka bir şey olamaz.

 

Kaynak: www.MuhasebeTR.com