logo


Dr.Hayrullah Doğan
Yeminli Mali Müşavir
E. Hesap Uzmanı
DT Denetim Turkey
hdogan@denetimturkey.com

13.02.2018

Gelir İdaresi Başkanlığının artık her ay açıkladığı mükellefiyet sayıları dikkate alındığında 2010 ocak ayında kira geliri beyanında bulunan mükellef sayısı 839.564 kişi iken 2017 Aralık sonunda bu rakam 1.884.849 kişiye yükselmiştir. Bu rakamlar dikkate alındığında % 124 artışla ciddi bir mükellefiyet sayısına ulaşıldığı görülmektedir.

Gün geçtikçe kira geliri beyanının önemi (Gayrimenkul Sermaye İradı) biraz daha artmaktadır.

Kira gelirine ilişkin beyanlar her yıl 1 Mart – 25 Mart tarihleri arasında hazır beyan sistemi üzerinden yapılmaktadır. 2017 yılı gelirlerine ilişkin beyannamenin bu yıl 25 Mart haftasonu tatiline denk geldiğinden 26 Mart 2018 tarihinde sona erecektir.

Kimler Beyanda Bulunacaklar;

Yalnızca gayrimenkul kira geliri elde eden mükelleflerden;

● 2017 yılı içerisinde 3.900 TL’den yüksek konut kira geliri elde edenler,

● İşyeri kira gelirleri elde edenlerden stopaj yani vergi kesintisi yapılanlardan 2017 yılı için brüt 30.000 TL aşanlar,

● Vergi kesintisine tabi olmayan (basit usul mükellfiyet gibi) 2017 yılı içinde 1.600 TL aşanlar

yıllık beyanname vereceklerdir.

Kira gelirini beyan ederken 2 yöntemden birini seçebilirsiniz.

Bugün ki yazımızda yöntem seçiminin ne kadar önemli olduğunu ve hangi yöntemde nasıl avantajlara sahip olduğunu kısaca anlatmaya çalışacağız.

Kira Geliri Beyanında 2 Yöntemden Birini Seçmek;

İlk Yöntem: Götürü Gider Uygulaması

İkinci Yöntem: Gerçek Gider Uygulaması

İlk yöntem yani götürü gider yönteminin seçilmesi halinde handikap iki yıl bu yöntemle beyanda bulunulmak zorunludur.

Avantajı ise gayrimenkulünüzle ilgili 1 kuruşluk masrafın yoksa bile indirim hakkınızın olmasıdır.

Önemli bir hatırlatma, bu yıla kadar götürü gider uygulamasında oran % 25 olarak dikkate alınmaktaydı, ancak bu oran 2017 yılında elde edilen gelirlerden başlamak üzere % 15 oranına düşürülmüştür.

Yani gayrimenkulünüzle ilgili indirilecek hiçbir gideriniz yoksa %15 oranında bir indirim hakkınız olduğunu unutmayın.

Gerçek Gider Yöntemine Göre Hasılattan İndirilecek Giderler

Gerçek gider usulünü ele aldığımızda gerçek giderlerin neler olduğunu ana başlıklar halinde şu şekilde özetleyebiliriz. Vereceğimiz örneklerden durumunuza uygun olanına karar vererek gerekirse gerçek gider yöntemini seçebilirsiniz.

1. Mülk sahibinin üstlendiği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Mülke ilişkin sigorta giderleri,

3. Mülk konut ise banka kredisi edinilmiş olması halinde 5 yıl süre ile faiz ödemeleri,

4. Mülke ait vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

5. Son 5 yıl içinde edinilen gayrimenkullerde %5 amortisman gideri,

6. Gayrimenkule ait bakım onarım ve idame giderleri,

7. Mülk sahibi kendisi de kirada oturuyorsa ödediği kira gideri,

2017 Gelirleri İçin Vergi Dilimleri Nedir?

Gelir Dilimi Uygulanacak Vergi Oranı

13.000 TL’ye kadar

15

Sonraki 17.000 TL için

20
Sonraki 40.000 TL için

27

70.000 TL ve üzeri için

35

Götürü gider oranının bu sene %25 den 15 e düşürülmesinin etkisini tabloda ayrıntılı olarak görebiliyoruz.

2017 Yılı Aylık Kira

2017 Yılı Yıllık Kira Vergiden İstisna Tutar Oran Değişmeden Önce Ödenecek Vergi Değişiklik Sonrası Ödenecek Vergi Vergi Artışı Tutarı

Vergi Artış Oranı %

750 TL

9.000,00 3.900,00 573,75 650,25 76,50 13,33

1.000 TL

12.000,00 3.900,00 911,25 1.032,75 121,50

13,33

1.250 TL

15.000,00 3.900,00 1.248,75 1.415,25 166,50 13,33
1.500 TL 18.000,00 3.900,00 1.586,25 1.797,75 211,50

13,33

2.000 TL

24.000,00 3.900,00 2.365,00 2.767,00 402,00 17,00
2.500 TL 30.000,00 3.900,00 3.265,00 3.787,00 522,00

15,99

3.000 TL 36.000,00 3.900,00 4.165,00 4.807,00 642,00

15,41

Götürü gider uygulamasına ilişkin indirim tutarı değişmeden önceki ve değiştikten sonraki +,- fark ile gerçek gider yöntemine göre avantajına ilişkin örnekleri şu şekildedir;

Açıklama

2017 yılı Aylık 1.000 TL Kira Geliri İçin

Götürü Gider Oranı İndirilmeden Önceki Hali % 25 2017 Yılı Götürü Gider Oranı İndirildikten Sonraki Hali % 15

Gerçek Gider Yöntemi Uygulanırsa

Konut Kira Geliri

12.000 TL 12.000 TL 12.000 TL

Vergiden İstisna Tutar

3.900 TL 3.900 TL 3.900 TL

Kalan Matrah

8.100 TL 8.100 TL 8.100 TL

Götürü Gider Tutarı

2.025 TL 1.215 TL

0 TL

Vergiye Tabi Gelir 6.075 TL 6.885 TL

8.100 TL

Hesaplanan Vergi 911,25 TL 1.032,75 TL

1.215 TL

Beyan Damga Vergisi 58,80 TL 58,80 TL

58,80 TL

Toplam Ödenecek 970,05 TL 1.091,55 TL

1.273,80 TL

Kira gelirlerinde gerçek gider harcamasının hiç olmadığı kabul edildiğinde, yaklaşık 1 aylık kiranız vergiye gidecektir.

Açıklama

 

2017 Yılı Aylık 700 TL Kira Geliri Elde Eden İçin 2017 Yılı Aylık 800 TL Kira Geliri Elde Eden İçin 2017 Yılı Aylık 900 TL Kira Geliri Elde Eden İçin 2017 Yılı Aylık 1.000 TL Kira Geliri Elde Eden İçin 2017 Yılı Aylık 1.100 TL Kira Geliri Elde Eden İçin 2017 Yılı Aylık 1.200 TL Kira Geliri Elde Eden İçin
Konut Kira Geliri       8.400 TL   9.600 TL          10.800 TL          12.000 TL   13.200 TL   14.400 TL
Vergiden İstisna Tutar      3.900 TL   3.900 TL             3.900 TL      3.900 TL     3.900 TL     3.900 TL
Kalan Matrah       4.500 TL   5.700 TL              6.900 TL       8.100 TL     9.300 TL   10.500 TL
Götürü Gider Tutarı       675 TL     855 TL              1.035 TL       1.215 TL     1.395 TL     1.575 TL
Vergiye Tabi Gelir       3.825 TL  4.845 TL               5.865 TL       6.885 TL     7.905 TL     8.925 TL
Hesaplanan Vergi  573,75 TL     726,75 TL                 879,75 TL          1.032,75 TL    1.185,75 TL   1.338,75 TL
Beyan Damga Vergisi         58,80 TL         58,80 TL                    58,80 TL              58,80 TL          58,80 TL       58,80 TL
Toplam Ödenecek       632,55 TL      785,55 TL                 938,55 TL            1.091,55 TL    1.244,55 TL   1.397,55 TL

 

Mükelleflerin tabloyu kullanarak örneğin 1.000 tl aylık kira elde eden biri 1.215 tl indirebilecek gerçek gideri bulunmuyorsa götürü gideri seçmesi lehine olacak ve bu şekilde daha az vergi ödeyecektir.

SADECE KONUT KİRA GELİRİ ELDE EDENLER

•             2017 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam mesken kira geliri 3.900 TL üzeri ise beyanname vermek zorundadırlar.

•             2017 yılı için 3.900 TL istisna uygulanacaktır. Bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.

•             Bu istisna birden fazla mesken kirası elde edenler için kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

•             Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı 3.900 tl yararlanabilir.

•             Sadece mesken kira geliri elde etse bile ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı bulunanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

•             Mesken kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.

•             Götürü gider yöntemini seçenlerin mesken kira gelirinden 3.900 TL istisna düşüldükten sonra %15 oranında indirim uygulanır.

•             Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa yıl içinde ödediği kira tutarını gider olarak yazabileceklerdir.

•             Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri mesken için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.

•             Gerçek gider yöntemini seçenler sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca satınalma bedelinin %5’i tutarında gider olarak gösterebilirler.

•             Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

•             Mesken kirası elde edip beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 3.900 TL lik istisnadan yararlanamazlar.

SADECE İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE EDENLER

•             2017 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam işyeri kira geliri 30.000 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.

•             Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu işyerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 30.000 TL tutarı aşmasına bakılır. Aşmaz ise beyan edilmez. Aşarsa ortaklar ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.

•             İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.

•             Götürü gider yöntemini seçenlerin işyeri kira gelirinden %15 oranında indirim uygulanır.

•             Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.

•             Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

HEM KONUT HEM İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE EDENLER

•             Mesken kira gelirinin 3.900 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2017 yıl için 30.000 TL’yi aşması halinde mesken ve işyeri için beyanname verilmesi gerekmektedir.

•             Mesken kira gelirinin 3.900 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2017 yıl için 30.000 TL’yi aşmaması halinde ise işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.

•             Eğer mesken kira geliri 3.900 TL istisna tutarının altında ise mesken kira geliri toplama dahil edilmeyecektir.

•             İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.

•             Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 3.900 TL mesken istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %15 oranında indirim uygulanır.

•             Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.

•             Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

13.02.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com