logo


Zekeriya Aslan
Yeminli Mali Müşavir
zekeriyaaslan@finansalymm.com

09.04.2018

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 2.Maddesinin (5) numaralı fıkrasına, 7104 Sayılı Kanunun 1.Maddesiyle eklenen bölüm uyarınca arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.

Buna göre;

1-Arsa sahibi tarafından, müteahhitten alınan konut ve işyerlerine karşılık müteahhide arsa payı teslimedilmektedir.

2-Müteahhit tarafından, arsa sahibinden alınan arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi gerçekleştirilmektedir.

Yine, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 27.Maddesine, 7104 Sayılı Kanunun 7.Maddesiyle eklenen fıkra uyarınca arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.

Sıra Maliyet Hesaplarına İlişkin Formüller
1 Toplam Maliyet = Toplam İnşaat Maliyeti + Toplam Arsa Maliyeti
2 Toplam İnşaat Maliyeti = 710+720+730+770’den Gelen Pay+780’den Gelen Pay
3 1 Adet Konut İnşaat Maliyeti = Toplam İnşaat Maliyeti / Toplam Konut Sayısı (Veya Toplam m2)
4 Toplam Arsa Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Konutlara İsabet Eden İnşaat Maliyeti
5 1 Konut Arsa Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Konutların İnşaat Maliyeti / Müteahhitte Kalan Konut Sayısı
6 1 Konut Arsa Payı Dahil Toplam Maliyeti = İnşaat Maliyeti + Arsa Maliyeti
7 Arsa Sahibinin Müteahhide Bırakmış Olduğu Arsa Payı Bedeli = Arsa Sahibine Verilen Konut Bedeli
8 Arsa Sahibine Emsal Bedel, Diğer Alıcılara ise Satış Bedeli Satış Fiyatı Olarak Esas Alınır
9 Arsa Sahibine Verilecek Konutun Emsal Bedeli, 267/İkinci Sıraya Göre %10 Kar İlave Edilerek Hesaplanmalı
10 Arsa Sahibi Mükellef ise Arsa için Müteahide Fatura, Değilse Müteahhit Gider Pusulası Düzenler.
11 Arsa Sahibi ve Müteahhit Hangi Sürelerde Birbirlerine  Eş Zamanlı Fatura Düzenlemelidir.
12 Arsa Sahinine Verilecek Konutların KDV Matrahı = Arsa Payı Dahil Emsal Bedel
13 Arsa Payı Teslim Bedeli (Faturası Düzenlenecek Arsa Bedeli) = Arsa Sahibine Verilen Konut Beddeli

Tablodan anlaşıldığı gibi, 7104 Sayılı Yasa uyarınca;

Faturası Düzenlenecek Arsa Bedeli = Arsa Sahibine Verilen Konut Bedeli

Örnek:

1-Veriler:

Arsa Karşılığı İnşaat Konuları Alt Veriler Veriler
Arsa Sahibi (T) Halı A.Ş.
Müteahhit (İnşaat Firması) (K) Yapı A.Ş.
Arsanın Belediyeden Alış Tarihi 28.06.2017
Arsanın Maliyet Bedeli 400.000.-TL
Yapılan İnşaat 140 m2’lik 10 Adet Konut
İnşaata Başlama Tarihi (Yapı Ruhsatı Tarihi) 05.04.2018
İnşaatın Bitim Tarihi (Yapı Kullanma İzni Tarihi) 10.04.2018
İnşaat Maliyeti 1.260.000.-TL
Arsa Sahibine Verilecek Konut Sayısı 4
Müteahhitte Kalan Konut Sayısı 6
Arsa Sahibine Verilen Konutlar 1,2,3,4
Müteahitte Kalan Konutlar 5,6,7,8,9,10
Arsa Sahibine Bırakılan Konutların Teslim Tarihi 15.04.2017
Diğer Alıcılara Satılan Konutların Tapu Devir Tarihi 20.04.2017
5 Numaralı Konut Satış Fiyatı (KDV Hariç) 260.000
6 Numaralı Konut Satış Fiyatı (KDV Hariç) 255.000
7 Numaralı Konut Satış Fiyatı (KDV Hariç) 250.000
8 Numaralı Konut Satış Fiyatı (KDV Hariç) 245.000
9 Numaralı Konut Satış Fiyatı (KDV Hariç) 240.000
10 Numaralı Konut Satış Fiyatı (KDV Hariç) 235.000

 

2-İnşaat Maliyeti, Birim Konut Maliyeti, Arsa Payı ve Emsal Bedel İle İlgili Hesaplamalar:

 

İnşaat Maliyetleri Tutar (TL)
Toplam İnşaat Maliyeti 1.260.000
1 Adet Konut İnşaat Maliyeti (1.260.000 / 10) 126.000
Arsa Sahibine Verilen Konutlara İsabet Eden İnşaat Maliyeti(4×126.000) 504.000
Toplam Arsa Payı Maliyeti 504.000
1 Adet Konut Arsa Maliyeti (504.000 / 6) 84.000
1 Adet Konut Arsa Payı Dahil Maliyeti (126.000 + 84.000) 210.000
Vergi Usul Kanunu 267/İkinci Sıraya Göre %10 Kâr Tutarı 21.000
Arsa Sahibine Verilen 1 Adet Konutun Arsa Payı Dahil Emsal Bedeli (210.000+21.000) 231.000

 

3-Arsa Sahibinin Muhasebe Kayıtları:

 

__________________15.04.2018___________________

Borçlu Hesaplar Alacaklı Hesaplar Borç Tutarı (TL) Alacak Tutarı (TL)
120-ALICILAR 1.090.320
250-ARSALAR 400.000
679-DİĞER OLAĞANDIŞI KARLAR 524.000
391-HESAPLANAN KDV 166.320

 

Özellikli Konular:

1-Arsa sahibine verilen konutlar için sözkonusu konutların teslim edilmesinden(inşaatın tamamlanarak mülkiyetin arsa sahibine geçmesinden) itibaren  7 gün içinde fatura düzenlenmelidir. Buna göre arsa sahibine 22.04.2018, diğer alıcılara da 27.04.2018 tarihine kadar konut teslim/satış faturası düzenlenmelidir. Arsa sahibi halı firması da 22.04.2018 tarihine kadar arsa payı faturası düzenlemelidir.

2- Dairenin maliyet bedeli bilindiğinden, 213 Sayılı Vergi Usul  Kanunu’nun 267.Maddesi uyarınca emsal bedel olarak ikinci sıranın uygulanması gerekir. Perakende satışlar için %10 kar ilave edilerek emsal bedel tespit edilmelidir.

3-Arsa karşılığı inşaat işlerinde ticari organizasyon ve devamlılık sözkonusu olduğundan, arsa sahibinin esas faaliyet konusu halı imalatı olsa ve yine arsa aktifte tam 2 yıl kalmış olsa bile arsaya ilişkin kazancın, Kurumlar Vergisi Kanununun 5/e Maddesi uyarınca Kurumlar Vergisinden %50, arsa teslim bedelinin de KDV Kanununun 17-4/r Maddesi uyarınca KDV ‘den istisna edilmesine imkan bulunmamaktadır. Buna göre arsa sahibi halıcı şirket, esas faaliyetinin kazanç olması halinde 524.000.-TL üzerinden de %22 Kurumlar Vergisi (115.280.-TL)hesaplamalıdır.

3-Arsa ve konut teslimi arasında trampa yapıldığından, İnşaat firmasınca arsa sahibine teslim edilen konutlar emsal bedel üzerinden maliyetlendirilmeli ve satış fiyatı olarak da emsal bedel esas alınmalıdır.

4-Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede KDV’nin tahsil edilmeyeceği öngörülmüşse cari hesaplar arasında fark ortaya çıkacağından, bu farkın “Kanunen Kabul Edilmeyen Gider” olarak değerlendirilmesi gerekir.

Kaynaklar:

Resmi Gazete Tarihi ve Numarası Yasal Dayanak
7104 Sayılı KDV Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

 

 

Kaynak: www.MuhasebeTR.com